Situación del arrendamiento en el marco del estado de emergencia

La docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la UPN, Marcia Rodríguez Urteaga, nos explica que está pasando con los contratos de alquileres en medio de una crisis como el Covid-19. 

En el contexto del Covid-19, muchos se han preguntado que pasará con los contratos de alquiler.

El contrato de arrendamiento previsto en los artículos 1666° al 1712° del Código Civil, consiste en el acuerdo mediante el cual, una persona denominada arrendador, cede temporalmente el uso de un bien mueble o inmueble a otra, denominada arrendatario, quien pagará por ello una renta. Contrato que puede tener una duración determinada o indeterminada, estableciéndose en el primer supuesto, que el contrato concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes (artículo 1699); y en el segundo supuesto, que el contrato concluirá cuando cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario) dé aviso judicial o extrajudicial al otro (artículo 1703).

Será un supuesto de contrato de arrendamiento de duración determinada, si por ejemplo, en éste se establece una duración de 12 meses, teniendo como fecha de inicio, el día 01 de Abril del 2019, y la fecha de término, el 01 de Abril del 2020, fecha en la cual el arrendatario tiene la obligación de devolver el bien; y será un supuesto de contrato arrendamiento duración indeterminada, si en éste se precisa la fecha de inicio del mismo, pero no el tiempo de duración, por lo que concluirá sólo en el momento en el que alguno de los contratantes comunique al otro su decisión de culminarlo.

Sin embargo, pese a la claridad de los dispositivos mencionados, resulta necesario prestar especial atención a lo dispuesto por el artículo 1700 del Código Civil, en el que se regulan aquellos casos de contratos de arrendamiento de duración determinada en los que, habiendo vencido el plazo del contrato, el arrendatario aún permanece en el uso del bien arrendado; debido a que ha quedado establecido que, en este supuesto, dicho arrendamiento no ha concluido y aún continúa, bajo las mismas estipulaciones pactadas, hasta su efectiva devolución, la cual debe ser requerida por el arrendador en cualquier momento; como si se tratara de un contrato de duración indeterminada; lo cual, además, ha sido ya determinado por el IV Pleno Casatorio Civil.

Contrato de alquiler en medio de la pandemia

En el contexto del aislamiento social obligatorio (cuarentena) dispuesto desde el 15 de Marzo del 2020, a consecuencia del brote del COVID-19, el mismo que se ha extendido hasta el 30 de junio del 2020; ha significado que muchos arrendatarios con contratos de arrendamiento de duración determinada cuyo vencimiento se produjera durante dicho aislamiento, se han visto en la imposibilidad de devolver el bien por causa no atribuible a las partes; así como la imposibilidad de consignarlo judicialmente, en atención a la paralización de las actividades judiciales, notariales y de conciliación extrajudicial, necesarias para dichos fines; debiendo determinarse cuáles serían las figuras jurídicas aplicables que puedan resolver las consecuencias de este terrible escenario.

Sin detenernos en las diferentes posturas respecto a la configuración de este hecho como un evento de fuerza mayor, y sus correspondientes consecuencias en el cumplimiento de las obligaciones y de la contraprestación consistente en la renta; considero un análisis sobre el problema desde otro ángulo, que no necesariamente implique la extinción de las obligaciones. En el ejemplo propuesto, si tenemos que el bien arrendado debía ser devuelto el 01 de Abril del 2020, y el arrendatario se ha visto imposibilitado de hacerlo por causa no atribuible a las partes ante las circunstancias expuestas, habría que preguntarnos si, ¿ello supone que dicho contrato no ha concluido y aún continúa bajo las mismas estipulaciones, y por consiguiente, le corresponde al arrendatario seguir pagando la renta convenida, hasta que alguno de los contratantes solicite la devolución del bien arrendado?; o por el contrario, al verse el arrendatario imposibilitado de devolver el bien arrendado a su vencimiento, ¿conllevaría a que el tiempo de duración del aislamiento social obligatorio haya provocado la suspensión del plazo de vencimiento del arrendamiento, y en consecuencia, al término del 30 de junio de 2020, se deberá reanudar el cómputo del plazo de duración del contrato, resultando exigible la devolución del bien arrendado a su término?.

Como se advierte, resolver dichas preguntas origina diferentes consecuencias y obligaciones para el arrendatario, resultando para ello indispensable determinar si en un determinado caso y de acuerdo a las circunstancias del mismo, un evento de fuerza mayor que imposibilite el cumplimiento de una obligación, como es la obligación de devolver el bien arrendado, podría implicar o no, en determinados supuestos, sólo una suspensión del plazo de cumplimiento mientras dure dicho evento; y a su término, la obligación recobre vida, y deba, por consiguiente, sólo cumplirse.

 

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3 Respuestas

  1. Carlos dice:

    Excelente artículo

  2. Julio dice:

    Excelente información.

  3. Patricia dice:

    Muy buena información

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